تم تغيير 2.5٪ فقط من المنازل في الولايات المتحدة هذا العام في الأشهر الثمانية الأولى، وهو أدنى معدل دوران منذ 30 عامًا على الأقل، وفقًا لتحليل أجرته شركة Redfin.
تؤكد أحدث البيانات الصادرة عن الوساطة العقارية مدى توقف سوق الإسكان في عام 2024 حيث واجه الأمريكيون مزيجًا سامًا من أسعار المنازل المرتفعة بشكل قياسي وارتفاع معدلات الرهن العقاري، مما أدى إلى خلق واحدة من أكثر أسواق الإسكان التي لا يمكن تحمل تكاليفها منذ جيل واحد. خفض سعر الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي هذا وقد عزز هذا الشهر الآمال بأن سوق الإسكان الحساس لأسعار الفائدة سيشهد قريبا هزة جديدة.
وقال تشن تشاو، رئيس الأبحاث الاقتصادية في شركة Redfin: “ما تخبرنا به هذه البيانات هو أن سوق الإسكان في عام 2024 قد تجمد بالفعل”. “قلنا نفس الشيء في عام 2023 وأعتقد أنه كان هناك توقع بأن الأمور لن تسوء أكثر، لكن عام 2024 كان مخيبا للآمال بالنسبة لسوق الإسكان”.
وتم بيع حوالي 25 من كل 1000 منزل بين يناير وأغسطس. وهذا يعني أنه تم بيع عدد أقل من المنازل بنسبة 37٪ بين يناير وأغسطس من هذا العام مقارنة بنفس الفترة من عام 2021 – والتي شهدت موجة من نشاط شراء المنازل بسبب الوباء – ومنازل أقل بنسبة 31٪ مقارنة بنفس الفترة من عام 2019.
وقال تشاو إن السوق التي يتم فيها تغيير ملكية 30 إلى 40 من كل 1000 منزل من شأنه أن يدل على مشهد إسكان أكثر صحة.
وبطبيعة الحال، هذا هو أحد الأسباب الرئيسية التي تجعل عدد أقل من الناس يشترون المنازل الآن هو أن هناك عدد أقل من المنازل المعروضة للبيع. تم عرض 32 منزلًا فقط من كل 1000 منزل للبيع في الأشهر الثمانية الأولى من هذا العام، وهو أدنى مستوى منذ عام 2012 على الأقل، وهو أول عام توفر فيه بيانات الإدراج لدى Redfin.
وقد عانت بعض المناطق من تباطؤ أكبر من غيرها. يتم تغيير ملكية المنازل في الضواحي والمناطق الريفية في كثير من الأحيان أكثر قليلاً من تلك الموجودة في المناطق الحضرية، وفقًا لريدفين.
الجغرافيا مهمة أيضا. سبع من مناطق المترو العشرة ذات أدنى مستويات دوران هذا العام تقع في كاليفورنيا. شهدت لوس أنجلوس أدنى معدل دوران في أي منطقة حضرية تم تحليلها بواسطة Redfin، مع تغيير ملكية 15 منزلًا فقط من كل 1000 منزل – بانخفاض 32٪ عن نفس الفترة من عام 2019.
وقال جيريميا فانكانز، سمسار عقارات يعمل لدى شركة كومباس، ومقره لوس أنجلوس: “في مكان مثل لوس أنجلوس، لا تواكب الأجور أسعار المساكن”. “لا يوجد الكثير من مخزون البناء الجديد في السوق، وعندما يحدث ذلك، فإنه لا يكون بأسعار الدخول.”
وأضاف: “تكلفة البناء مرتفعة للغاية لدرجة أن البناء ثم تقديم شيء أقل من مليون دولار أمر صعب التنفيذ”.
وأرجع فانكانز أيضًا التباطؤ في لوس أنجلوس إلى تباطؤ التوظيف في صناعة الترفيه، وهي واحدة من أكبر أرباب العمل في المدينة. ويقدر فانكانز أن الآثار المتأخرة لإضرابات الكتاب والممثلين العام الماضي، إلى جانب اضطرابات الأعمال الناجمة عن خدمات البث المباشر، أدت إلى انخفاض فرص توظيف العاملين في مجال الترفيه.
“أرى الكثير من العاملين في قطاع الترفيه عاطلين عن العمل، ولم يعملوا منذ سنوات. وقال إن أموالهم بدأت تجف.
كانت بوسطن ثاني أبطأ سوق وشهدت انخفاضًا بنسبة 38٪ تقريبًا في المنازل التي يتم تداولها منذ خمس سنوات.
وشهدت مدينة أوستن بولاية تكساس، التي برزت في السنوات القليلة الماضية كمركز رئيسي للتكنولوجيا، النسبة الأكبر انخفاض مبيعات المنازل على مدى السنوات الخمس الماضية في جميع مناطق المترو الرئيسية الخمسين التي تم تحليلها بواسطة Redfin. وسجلت عاصمة ولاية تكساس 30 عملية بيع لكل 1000 منزل هذا العام، أي ما يقرب من نصف معدل عام 2019.
كان لدى مشتري المنازل في مدن صن بيلت والمناطق الواقعة على مسافة قصيرة من مدينة نيويورك أكبر مجموعة من الخيارات. ووجد ريدفين أن عدد المنازل التي تم تداولها في فينيكس أكثر من أي منطقة مترو أخرى.
وقال باتريك تشامبرلين، وهو سمسار عقارات في فينيكس: “لقد قمنا ببناء الكثير من المنازل الجديدة، مما يمنحنا عرضًا أكبر من المنازل للمشترين للاختيار من بينها”. “ومقارنة ببعض الأجزاء الأخرى من البلاد، فإن المنازل في فينيكس أقل تكلفة”.
ومع ذلك، قال تشامبرلين إنه حتى في فينيكس، تباطأت مبيعات المنازل بشكل ملحوظ مقارنة بسنوات الوباء في 2020 و2021.
وقال: “ما زلنا في مستوى منخفض عما اعتدنا عليه خلال العامين الماضيين”. “لا يزال يشعر بالبطء.”
انخفضت أسعار الرهن العقاري بشكل مطرد تحسبا لمزيد من التخفيضات في أسعار الفائدة من بنك الاحتياطي الفيدرالي، مع انخفاض متوسط سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاما إلى 6.08٪ في الأسبوع المنتهي في 26 سبتمبر، وفقا لفريدي ماك. في حين أن هذا يمثل انخفاضًا كبيرًا عن الذروة الأخيرة البالغة 7.79٪ التي بلغتها في الخريف الماضي، إلا أنها لا تزال أعلى من متوسط معدلات الرهن العقاري خلال ما يقرب من 14 عامًا بين عامي 2008 و2022.
وأرجع زهاو مبيعات المساكن الخاملة تاريخياً هذا العام جزئياً إلى “تأثير الانغلاق”.
كان معظم الأميركيين الذين فرضوا أسعار فائدة منخفضة على الرهن العقاري قبل عام 2022 غير راغبين أو غير قادرين على إدراج منازلهم للبيع لأن القيام بذلك من شأنه أن يؤدي إلى تفاقم المشكلة. مطالبتهم بشراء منزل جديد بسعر فائدة أعلى بكثير. وفقًا لمكتب الحماية المالية للمستهلك، فإن ما يقرب من 60٪ من 50.8 مليون رهن عقاري نشط لديها أسعار فائدة أقل من 4٪.
وقال تشاو: “لم يكن هناك حافز كبير للناس لبيع المنازل”. “كان هذا المخزون المنخفض للغاية في السوق أحد العوامل الرئيسية وراء قلة حجم التداول.”
كما ساهم النقص في بناء المساكن الجديدة في تباطؤ سوق الإسكان في الولايات المتحدة. ويقدر الخبراء أن الولايات المتحدة تحتاج إلى بناء أكثر من مليوني منزل لتلبية الطلب المتزايد. وقد ساعد هذا النقص في دفع أسعار المنازل إلى مستويات قياسية. بلغ متوسط سعر البيع للمنزل الحالي في أغسطس 416.700 دولار، وهو الشهر الرابع عشر على التوالي من الزيادات في الأسعار على أساس سنوي، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
وقال تشاو: “الوصول إلى سوق الإسكان الصحي أمر صعب للغاية من هذه النقطة”. “أعتقد أن الإجابة هي إما بعض الاختلاف، فأنت بحاجة إلى قدر كبير من العرض المناسب للمضي قدمًا، سواء كان ذلك بناءًا جديدًا، أو أننا بطريقة ما نحرر أصحاب المنازل الحاليين.”
وأضافت: “قد يستغرق الأمر من خمس إلى عشر سنوات قبل أن نعود إلى سوق الإسكان الذي يبدأ في التشابه مع ما كان لدينا في الماضي”.
