ارتفعت أسعار الشقق السكنية والتعاونيات في مانهاتن في نهاية عام 2023 للمرة الأولى منذ أكثر من عام، في وقت كانت فيه معدلات الرهن العقاري عند أعلى مستوياتها منذ 23 عامًا. ولكن بالنسبة للعديد من المشترين، لم تكن الأسعار مهمة حتى: فقد قام عدد كبير من المشترين بشراء منازلهم بصفقات نقدية بالكامل.
علاوة على ذلك، ارتفعت الأسعار في الأشهر الثلاثة الأخيرة من العام حتى مع انخفاض المبيعات والمخزون.
بلغ متوسط سعر البيع لجميع التعاونيات والشقق 1,156,391 دولارًا في الربع الرابع من عام 2023، بزيادة 5.1% عن العام السابق، وهو ما يمثل أول زيادة على أساس سنوي منذ الربع الثالث من عام 2022، وفقًا لتقرير من الوساطة المالية. دوغلاس إليمان وميلر صموئيل مثمنون ومستشارون عقاريون.
وانخفض مخزون المساكن منذ الوباء بنسبة 3.5% في مانهاتن، لكن الأسعار ظلت مرتفعة. وقال جوناثان ميلر، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة ميلر صموئيل، إن الأسعار ارتفعت بنسبة 15.8% مقارنة بالربع الرابع من عام 2019، وإلى جانب بعض التراجع الأخير، لم يكن هناك تصحيح كبير للأسعار مقارنة بأسعار ما قبل الوباء.
“خلاصة القول هي أن الأسعار ترتفع بشكل عام، وهي لا ترتفع، ولكن من الواضح أنها ترتفع بعد أكثر من عام من الانخفاضات التي تعزى إلى حد كبير إلى محور الاحتياطي الفيدرالي قبل عامين حيث ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري بأسرع معدل تصاعدي لها منذ عقود، وقال ميلر لشبكة CNN في مقابلة، في إشارة إلى حملة البنك المركزي القوية لرفع أسعار الفائدة لمحاربة التضخم.
وارتفعت المبيعات النقدية إلى أكثر من ثلثي إجمالي المبيعات في الربع الرابع، وهو أكبر رقم مسجل على الإطلاق، وفقًا للتقرير.
ومع ارتفاع معدلات الرهن العقاري خلال العام الماضي، ارتفعت معاملات المشترين النقديين بنسبة 17.6% على أساس سنوي في الربع الرابع إلى 68%. انخفض المشترون الذين مولوا قروضهم بالرهن العقاري إلى مستوى قياسي منخفض: 32٪.
وقال ميلر إن متوسط نسبة المشترين النقديين في مانهاتن – منذ عام 2014 – بلغ 50%.
وانخفض إجمالي المبيعات، حيث انخفض بنسبة 5.5% عن العام الماضي و15.7% عن الربع الثالث من عام 2023.
لكن مبيعات العقارات الفاخرة – تلك التي بيعت بأكثر من 5 ملايين دولار – ارتفعت.
دفعت هذه المنازل الأكثر تكلفة متوسط سعر جميع الشقق والتعاونيات التي تزيد عن 2 مليون دولار، إلى 2,013,963 دولارًا، بزيادة 3.8% عن العام الماضي وبنسبة 3% عن الربع الثالث.
وجاءت الزيادة في الأسعار على أساس سنوي في المقام الأول من النمو في أسعار الشقق الأكبر حجما – أربع غرف نوم أو أكثر – وأصغر الشقق والاستوديوهات.
وكان متوسط السعر لشقة استوديو في مانهاتن هو 498 ألف دولار، أي بزيادة قدرها 1.9٪ عن العام الماضي. وبلغ متوسط سعر الشقة المكونة من أربع غرف نوم أو أكثر 6.650 مليون دولار، بزيادة 9.9% عن العام الماضي.
وشهدت الشقق ذات الأحجام الأخرى انخفاضًا في متوسط أسعارها مقارنة بالعام الماضي. وبلغ سعر الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة 830 ألف دولار، بانخفاض 4.6% عن العام الماضي. وبلغ متوسط سعر الشقق المكونة من غرفتي نوم 1.550 مليون دولار في الربع الرابع، بانخفاض 6.1٪ عن العام السابق. وبلغ متوسط سعر الشقة المكونة من ثلاث غرف نوم 2.875 مليون دولار، بانخفاض 8.7% عن العام السابق عندما كان أكثر من 3 ملايين دولار.
كان متوسط سعر بيع العقارات الفاخرة – والذي تم تعريفه على أنه أعلى 10٪ من جميع مبيعات التعاونيات والشقق السكنية حسب السعر – 6.125 مليون دولار. وارتفع السعر سنويا للمرة الثالثة على التوالي وكان أعلى بكثير من مستويات ما قبل الوباء.
ارتفعت العقود الموقعة حديثًا للتعاونيات والشقق السكنية في مانهاتن في ديسمبر، مما أدى إلى انتعاش طفيف في خطوة السوق حيث انخفضت معدلات الرهن العقاري بشكل حاد خلال الشهر الماضي، وفقًا لتقرير منفصل لدوجلاس إليمان وميلر صامويل حول العقود الموقعة التطلعية المبيعات، على عكس المبيعات المغلقة.
بالإضافة إلى المعدلات المنخفضة، ارتفعت العقود الموقعة لأن المخزون لجميع أنواع العقارات ارتفع في ديسمبر بأسرع معدل منذ مارس 2022.
ارتفعت العقود الموقعة حديثًا للشقق السكنية والتعاونيات التي تزيد عن عتبة المليون دولار مقارنة بالعام السابق.
وفي نهاية شهر أكتوبر، بلغ متوسط سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا 7.79٪، وفقًا لفريدي ماك. وانخفض المعدل النموذجي لمدة تسعة أسابيع متتالية منذ ذلك الحين. اعتبارًا من الأسبوع الماضي، بلغ متوسط السعر 6.61%.
في اجتماع السياسة الذي عقده في ديسمبر، لم يكتف بنك الاحتياطي الفيدرالي بإبقاء سعر الإقراض القياسي ثابتًا فحسب، بل أشار إلى أنه سيبحث عن تخفيضات في أسعار الفائدة في عام 2024. وقد أدى ذلك إلى انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري.
وقال ميلر: “إن مجال النمو في المبيعات لن يأتي من المزيد من الأموال النقدية”. “سوف يأتي من المزيد من الناس الذين يمولون عملية الشراء لأن الأسعار تنخفض. لقد كان هذا هو التحدي خلال العام ونصف العام الماضيين.”
وهذا تضييق الفجوة بين معدل الرهن العقاري المنخفض المحتمل لأصحاب المساكن وسعر السوق السائد يعني أن بيع وشراء منزل جديد أصبح أقل إيلاما مما كان عليه عندما كانت المعدلات أعلى من 7٪. يضيف المزيد من البائعين الذين يعرضون منازلهم في السوق مخزونًا لتلبية الطلب المكبوت ويمنح المشترين مجموعة أكبر من المنازل.
