نظام نزع ملكية العقارات الجديد في السعودية: كل ما تريد معرفته

دخل نظام “نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقارات” حيز النفاذ الفعلي في المملكة العربية السعودية، بعد انقضاء 120 يوماً على نشره في الجريدة الرسمية. يمثل هذا التشريع الجديد نقلة نوعية في تنظيم الإجراءات المتعلقة بالاستحواذ على العقارات لتنفيذ المشاريع التنموية الكبرى، حيث يهدف إلى تحقيق التوازن الدقيق بين متطلبات المصلحة العامة وحماية حقوق الملكية الخاصة، مع ضمان التعويض العادل والشفاف للمتضررين.

خلفية تاريخية وسياق رؤية 2030

يأتي تطبيق هذا النظام في وقت تشهد فيه المملكة تحولاً اقتصادياً وتنموياً غير مسبوق في إطار “رؤية 2030”. تتطلب المشاريع العملاقة مثل نيوم، ومشروع البحر الأحمر، والقدية، وتطوير المدن الرئيسية، توفير مساحات شاسعة من الأراضي. ولطالما كانت إجراءات نزع الملكية في الماضي تخضع لتنظيمات متعددة قد تفتقر أحياناً للتوحيد والسرعة. لذا، جاء النظام الجديد ليوحد الإجراءات تحت مظلة واحدة هي الهيئة العامة لعقارات الدولة، مما يعزز الحوكمة ويقضي على أي تباين في التطبيق، ويسرّع من وتيرة إنجاز المشاريع الحيوية التي تعد عصب التحول الوطني.

آليات التعويض العادل وحماية حقوق المُلّاك

أحد أبرز أهداف النظام هو ضمان عدم تضرر مُلّاك العقارات المنزوعة ملكيتهم. ولتحقيق ذلك، تضمن النظام حزمة من الإجراءات التي تكفل حقوقهم بشكل كامل. يتم تقييم العقار المنزوع وفقاً لقيمته السوقية العادلة في تاريخ صدور قرار النزع، ويتم ذلك عبر مقيّمين معتمدين من الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين (تقييم). والأهم من ذلك، يضاف مبلغ 20% من قيمة التقييم كتعويض إضافي عن النزع. وفي حالات وضع اليد المؤقت على العقار، يُمنح المالك تعويضاً يعادل أجرة المثل مضافاً إليها 20% أيضاً، مما يضمن تعويضاً شاملاً وعادلاً.

التأثير الاقتصادي والاجتماعي المتوقع

من المتوقع أن يكون للنظام تأثير إيجابي متعدد الأبعاد. على الصعيد المحلي، سيسهم في تسريع تنفيذ مشاريع البنية التحتية والخدمات العامة، مما يحسن من جودة الحياة للمواطنين والمقيمين. كما أن شفافية الإجراءات والتعويضات العادلة تعزز الثقة بين المواطن والدولة. ولتخفيف الأعباء المالية على المتضررين، نص النظام على إعفاءات مهمة، تشمل إعفاء المالك من ضريبة التصرفات العقارية لمدة 5 سنوات عند شراء عقار بديل، وإعفاءه من رسوم الأراضي البيضاء إذا كان التعويض عبارة عن أرض بديلة. وعلى الصعيد الدولي، يرسل هذا التشريع رسالة قوية للمستثمرين الأجانب بأن البيئة الاستثمارية في المملكة أصبحت أكثر نضجاً واستقراراً، وأن حقوق الملكية مصانة وفقاً لأفضل الممارسات العالمية، مما يشجع على ضخ المزيد من الاستثمارات في المشاريع الكبرى.

حوكمة وكفاءة الإنفاق

يشدد النظام الجديد على مبدأ كفاءة الإنفاق العام، حيث يشترط على الجهة صاحبة المشروع البحث أولاً عن عقارات مملوكة للدولة يمكن أن تفي بالغرض قبل اللجوء إلى نزع الملكية الخاصة. كما يلزم النظام بضرورة التأكد من توفر الاعتمادات المالية اللازمة للتعويضات قبل البدء بأي إجراء، وهو ما يمنع تأخير صرف مستحقات المُلّاك ويضمن استمرارية المشاريع دون عوائق مالية، ويدعم التنمية المستدامة في كافة مناطق المملكة.